قال أيمن عبدالحميد، نائب رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة التعمير للتمويل العقارى «الأولى»، إن تمويل الوحدات تحت الإنشاء يواجه تحديات كبيرة، تتمثل فى امتناع البنوك عن دفع الأموال اللازمة للشركات بقرار من البنك المركزى، ومطالبة الشركات بتمويل الإنشاءات من رءوس أموالها الضعيفة.
وأضاف «عبدالحميد»، خلال حوارأن زيادة الصادرات العقارية تتطلب اتخاذ المزيد من التسهيلات للمستثمر الأجنبى، الذى يرغب فى شراء وحدات عقارية فى مصر، منها تسهيل عملية دخوله وخروجه من البلاد، وإتاحة توثيق الوحدة التى سيشتريها بسهولة.
ما أبرز التحديات التى تواجه تمويل الوحدات تحت الإنشاء؟
– نظام تمويل الوحدات تحت الإنشاء كنا نعمل به كشركات تمويل عقارى منذ عام ٢٠٠٦، ولم يكن هناك ما يعوق التمويل، وحتى الآن أيضًا لا توجد معوقات.
لكن فى قانون التمويل العقارى وبالنظر لتعليمات الهيئة العامة للرقابة المالية، يواجه التمويل حاليًا بعض التحديات، منها أنه تم إصدار قرار من البنك المركزى منذ عامى ٢٠٠٧ و٢٠٠٨، بمنع تمويل الوحدات تحت الإنشاء، إذ لا بد أن تكون وحدات كاملة الإنشاء ومرفقة.
و٩٠٪ من تمويل الوحدات نحصل عليه من البنوك، الآن هناك تعليمات للبنوك بعدم التمويل، ويطلب من شركات التمويل العقارى تمويل الوحدات تحت الإنشاء من رءوس أموالها، وهى استنفدت الأموال بالكامل، وبالتالى أصبح هناك تحدٍ كبير يواجه تمويل الوحدات تحت الإنشاء، لأن رءوس أموال الشركات محدودة للغاية، بالنسبة لحجم التمويلات المطلوبة فى الوقت الحالى، وهذه نقطة مهمة تحتاج إلى النظر إليها، حيث نحتاج تمويلًا من البنوك لإنشاء الوحدات، ونحن نتبع تعليمات هيئة الرقابة المالية.
ما المقترحات الخاصة لحل هذه التحديات؟
– التمويل تحت الإنشاء يتطلب أن تكون هناك ضمانة للممول والعميل فى حالة تأخر المطور العقارى على إتمام الوحدة، بمعنى أن العميل فى حالة عدم تسلم الوحدة فى الموعد المحدد سيمتنع العميل عن سداد الاقساط لأنه لم يستلم فعليًا، وإذا تجاوز المطور الموعد المحدد يعطى فترة سماح ولتكن ٦ أشهر وإذا تأخر أكثر من هذا يتحمل تكلفة الأموال التى تم صرفها له خلال مراحل الإنشاء.
وفى حالة تأخر المطور العقارى، يتحمل غرامات تساوى تكلفة التمويل الذى حصل عليه لتمويل الوحدات، وهذا موجود فى دول كثيرة خاصة الدول الأوروبية، وهناك دول أخرى وضعت ضمانات أخرى من خلال وجود استشارى هندسى يتابع عمليات صرف التمويل المطلوب، لإنشاء الوحدات بناءً على حجم تنفيذ المطور.
وفى حالة تأخر المطور يحمله الاستشارى تكلفة الغرامات الناتجة عن التأخير فى إنجاز وإنشاء الوحدات، ما دام أنه لم يسلم فى الميعاد المحدد، وهذان المحوران ليسا موجودين فى مصر، لذا نحتاج إلى تطبيقهما لدعم القدرة على تمويل الوحدات تحت الإنشاء.
ولا يوجد تمويل للوحدات الإنشائية، لأن العميل يرفض الدفع قبل التسلم فى الميعاد المحدد، لذلك لا توجد إيرادات من تمويل الوحدات، إضافة إلى أن المطور لا يسلم الوحدة ولا توجد ضمانة ولا يوجد إيراد ولا يتحمل التكلفة، فلا بد أن يكون هناك نظام للسيطرة على العلاقة بين العميل والمطور والجهات المانحة للتمويل.
وللعلم هناك اجتماع يعقد مع شركات التمويل العقارى، لمناقشة الامتناع عن تمويل الوحدات تحت الإنشاء، وبعض المطورين يتأخرون لمدة كبيرة تصل إلى ٤ سنوات عن تسليم الوحدات فى الميعاد المحدد، لا بد من جهة رقابية تسيطر على المعاملة أو استشارى يحمل الأطراف نتيجة ما يحدث من تقصير.
ماذا عن التحديات التى تواجه المصدر العقارى؟ وكيف نزيد حجم الصادرات العقارية؟
– دعنا نتساءل أولًا: ماذا يحتاج المستثمر الأجنبى الذى يرغب فى شراء وحدات عقارية فى مصر؟، أول شىء العميل القادم لشراء العقار من الخارج، يرغب فى ضمان قيمة أمواله، ولا يرغب فى الحصول على عقد ابتدائى مع المطور، فهو يحتاج لجهة ضامنة للمطور ولأمواله.
والمطلب الثانى يتمثل فى دخوله إلى مصر وخروجه بسهولة، ويحتاج إلى عقار يسكن فيه بسهولة، ولا بد أن يكون هناك سجل خاص بتملك الأجانب، أى عميل أجنبى يشترى عقارًا من مطور مصرى تكون هناك جهة توثق له العلاقة بينه وبين المطور، بحيث تكون هناك ضمانة حقيقية، لذا فإنه لا بد من تحقيق رغبة المستثمر فى الخارج فى الاطمئنان على استثماراته.
ويجب معرفة ما يطلبه العميل الراغب فى شراء وحدة داخل مصر، للتوسع فى تصدير العقار، مع تسهيل عملية بيع العميل للوحدة وإخراج أمواله فى حالة الرغبة فى البيع، وهذا يعد أهم الملفات فى الوقت الراهن، لأنه يعد إحدى أبرز الوسائل التى يمكن أن تسهم فى تدبير النقد الأجنبى، وجذب استثمارات مباشرة للسوق المحلية، وهو أمر يدعم الاقتصاد المصرى، ويمكننا تمويل العميل المحلى والأجنبى طالما العقار موجودًا على أرض مصرية، ويمكن تمويل العميل الأجنبى ونطلب منه المستندات الخاصة ويوثقها فى السفارة المصرية ببلده.
وشركة «الأولى» مولت عملاء أجانب متعددين، وتعد أكبر مشكلة للأجنبى المقيم، هو فتح حساب بنكى فى مصر، وإن كانت هذه المشكلة تقل نسبيًا الآن بسبب وجود بنوك أجنبية لها فروع داخل مصر.
فالمستثمر الأجنبى الذى يريد شراء عقار فى مصر، يريد الاطمئنان على استثماراته وتحقيق عائد منه، وبشكل يمكنه من الإقامة دون أى تحديات، ومع انخفاض نسبة تسجيل العقار يمكن إجراء سجل خاص بتملك الأجانب لتسجيل عملية البيع والوحدة المبيعة لطمأنة العميل على استثماراته.
والمستثمر الأجنبى يريد أن تكون الدولة طرفًا فى عملية الشراء، ليطمئن على استثماراته، كما يريد المطور وحدة كاملة التشطيب، ويجب توفير كل الضمانات للعميل على استثماراته، وتوفير الخدمات للتوسع فى تصدير العقار.
هل نحتاج إلى تعديل قانون تملك الأجانب للعقارات؟
– نعم، لا بد من تعديل القانون والسماح للأجنبى بشراء أكثر من عقار، خاصة أن القانون حدد شروط التملك بشراء وحدتين فقط لا غير بمساحة لا تزيد على ٤ آلاف متر، فى حين أن هناك أجانب يمتلكون القوة الشرائية لشراء عدة وحدات.
كما يجب السماح للأجنبى ببيع وحدته فى حالة احتياجه المال فى ظل الظروف الاقتصادية العالمية الحالية، حيث يمنع القانون الحالى بيع الوحدة إلا بعد مرور ٥ سنوات على شرائها، وبموافقة من رئيس الوزراء، ومن ثم تمكينه من تحويل الأموال التى باع بها عقاره إلى عملة أجنبية، والخروج بها من مصر بسهولة.
ويجب إنشاء سجل خاص لشراء الأجانب العقارات بمعرفة الدولة، بهدف بث الطمانينة للمشترى، والتأكيد على أن الدولة على علم بشراء العقار وضامنة له نظير نسبة تتراوح بين ١ و٢٪ من قيمة العقار، وكذلك منح الإقامة مقابل شراء عقارات بمصر.
كم يبلغ حجم التمويلات التى قدمتها الشركة خلال الربع الأول من العام الجارى؟
– الشركة نجحت فى تقديم تمويلات بقيمة ٧٤٠ مليون جنيه خلال الربع الأول من العام الجارى حتى ٣١ مارس ٢٠٢٣، وكانت تستهدف تحقيق تمويلات بقيمة ١.٦ مليار جنيه، كما نجحت فى تحقيق صافى أرباح بقيمة ٤٧ مليون جنيه، وكانت تستهدف تحقيق ١٢٦ مليون جنيه حتى نهاية العام.
ما أنواع المنتجات التى تقدمها الشركة؟
– تقدم ٣ منتجات تمويل عقارى، الأول تمويل شراء عميل لعقار سكنى أو تجارى أو إدارى، وعميل يحصل على تمويل نقدى عن عقار يمتلكه، وشراء محافظ مديونية عملاء من مطورين عقاريين مع ارتفاع أسعار العائد بتراجع الطلب على التمويل العقارى والتسهيلات والقروض، وذلك لارتفاع التكلفة وهو الأمر الذى يؤثر بدوره على الطلب على منتجات التمويل العقارى.
لذلك تمول الشركة شراء المحافظ العقارية من المطورين العقاريين، وزادت نسبة تمويلات المحافظ العقارية من ٣٠ أو ٤٠٪ من إجمالى التمويلات خلال عام ٢٠١٩ لتصل إلى ٦٠٪ فى عام ٢٠٢١، وارتفعت إلى ٨٠٪ فى عام ٢٠٢٢، ومن المتوقع أن تصل إلى ٩٠٪ بنهاية عام ٢٠٢٣.
كم يبلغ حجم التسهيلات الائتمانية التى حصلت عليها الشركة من البنوك؟
– يبلغ إجمالى التسهيلات الائتمانية الذى حصلت عليه الشركة من البنوك نحو ٣.٥ مليار جنيه، ومتاح للشركة نحو مليارى جنيه واستخدمت ٧٤٠ مليون جنيه، كما تتعاون الشركة مع ١٤ بنكًا.
حدثنا عن استثمارات الشركة ورأسمالها؟
– زاد رأسمال شركة التعمير للتأجير التمويلى من ١٧٠ إلى ٣٠٠ مليون جنيه، كما زاد رأسمال شركة التعمير للتطوير العقارى من ١٤٠ إلى ٥٠٠ مليون جنيه، ورفعت هيئة المجتمعات العمرانية مساهمتها من خلال قطعتى أرض يقام عليهما مشروعان بمدينة الشيخ زايد، منهما مشروع تجارى والآخر إدارى.
ما استراتيجية الشركة للتوسع فى مصر؟
– الشركة مستمرة فى تنفيذ استراتيجية التوسع بالسوق المصرية خلال عام ٢٠٢٣ بهدف توسيع قاعدة عملائها، والوصول إلى جميع الفئات والشرائح فى مختلف المحافظات، ولكن التحديات الراهنة اضطرت الشركة لوضع الخطط وفقًا لمستجدات السوق.
